被称拿地“佛系”,万科叫屈:有两个阀门控制

8月21日下午,万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)在香港举行2019中期业绩推介,成为三强房企中第一家揭晓半年成绩单的公司。

相较于3月份年报的出席阵容,此次现身的高管团队有了些变化。

缺席的两位,一位是董事会主席郁亮,一位是前CFO孙嘉。

实际上,这已是郁亮第二年缺席中期业绩会了。去年中期业绩会,由彼时的新任首席执行官祝九胜首次挂帅,对媒体“郁亮缺席”的疑问,祝九胜当时猜测“郁亮主席是为了锻炼我们”。这一锻炼的效果显而易见,一年多后,面对各方抛来的问题,祝九胜已游刃有余、应对自如。

另一位缺席者孙嘉今年5月被调任南方区域事业集团首席执行官,离开了其主管了三年多的集团财务工作,接任者王文金出席了此次业绩会。

因此,这份全新的中期业绩会阵容为首席执行官祝九胜、财务负责人王文金、首席运营官张旭和董秘朱旭。

房地产业务收入占比95.5%

即便朱旭在会议伊始介绍了年初至今的行业形势不佳,例如融资收紧、新开工面积增速回落等,但万科依然交出了一份营收、利润齐增长的成绩单。

数据显示,2019年上半年,万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%;净利润192.9亿元,同比增长42.6%。

负债方面,报告期内,万科的表现同比小幅上涨。截至6月底,万科负债总额达到13445.89亿元,同比增长3.99%,净负债率为35.04%,去年同期这一数字为32.7%。

具体来看,有息负债金额为2253.2亿元,较年初减少358.9亿元,占总资产比例为14.3%。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计666.5亿元,占比为29.6%;一年以上有息负债1586.7亿元,占比为70.4%。

上半年,万科全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。这一数据传递给市场的直观感受是自去年提出“收敛聚焦、巩固基本盘”后,万科的多元化业务收入已在缩减。为了防止理解性偏差,朱旭解释称,主营业务收入1382.7亿已经包含了房地产开发业务、物业服务收入、物流仓储服务收入等新业务收入,余下的5%部分则是对联营、合营企业品牌管理费、利息等比较少的收入。

分区域来看,自去年领跑四大区域后,上海区域的业绩优势还在扩大。上半年,上海区域结算面积和权益净利均位于第一,其中更是以32.92%的营收贡献了全公司45.41%的权益净利润。此前,南方区域一直是万科内部业绩表现和多元化探索的领头羊,而今优势不再突出,随着今年上半年南方区域的人事变动,集团对于未来南方区域的表现或有更高的要求与期待。

销售结转方面,1月-6月,万科合同销售额3340亿元,对应营收1393.2亿元,照此计算,结转率仅为41.7%,这一比例在头部房企中的表现并不算突出。

纵向来看,2018年,万科结转率49.05%。

横向对比,碧桂园去年的结转率为75.5%,恒大甚至高达84.5%。

根据年报,万科的已售未结金额为6215.5亿元,对于这部分收入的入账时间,王文金表示,按照竣工时间,大体上1-3年内会结转,不会超过3年。

拿地“佛系”?

此外,万科上半年的拿地力度同样被市场高度关注。

2019年上半年,万科获取新项目54个,总规划建筑面积1372.8万平方米,同比减少33%,权益规划建筑面积941.8万平方米,同比减少17.67%。

土储面积减少的情况下,新增项目的权益地价总额却同比增长12.38%达649.8亿元,均价6900元/平方米,同比增长36.53%。对于这一“加价不加量”的情况,朱旭称,由于上半年投资结构调整,更加专注于一二线城市,导致土地权益均价比去年略有提升。那么,一二线的占比究竟多大?从建面来看,82%的新增项目位于一线和二线城市,如果按权益投资金额来计算,88.4%的投资金额位于一二线城市。

上半年,万科土储端的支出为905亿元,占销售额的比重约27%,这一土储节奏不仅低于头部房企平均速度,相较于万科过往三年的表现亦存在不小的差距。

2016年-2018年间,万科拿地总额占销售额的比例分别为57.2%、61.5%和42.3%,今年上半年27%的比例几乎腰斩。

现场有媒体将万科在拿地端的表现形容为“佛系”,张旭听罢开玩笑道“什么叫佛系,我还没有理解”,旁边的祝九胜笑着将手指向王文金,对张旭道:“他他他。”张旭笑着反问记者,“就是淡定,是吧?”

万科显然不太愿意被贴上“佛系”的标签,它试图向市场阐释这一动作背后的近思与远虑。

张旭坦言,27%的销售额用于拿地确实非常谨慎,“我想我们不是激进拿地的风格,而是根据我们能卖多少楼,拿多少地。”


“我们会看回款来做拿地计划,拿地集中在城市圈城市群,比如珠三角、长三角,集中在人口导入、有产业闭合的城市,这是基本策略。全年开工面积也是根据去年拿地多少来决定。今年开工面积会跟去年差不多,相信会保持稳定的发展。”张旭称。

据其介绍,万科拿地策略一贯有两个阀门控制,一个是自身现金流状况,一个是销售回款状况。因为目前平均地价占销售价30%多一点,所以万科将拿地支出控制在30%左右,未来拿地仍将遵循这个规则。

“以销定产”是万科一直奉行的土地投资准则,不仅如此,其对于库存的低容忍率某种程度上也在影响拿地动作。

张旭称,万科每次开盘都会给自己规定一个开盘率,比如说60%以上,因此万科从来不捂盘,也不给自己留长期库存,根据内部规定,拿到销售许可证超过6个月以上仍未销售掉的项目,将会被纳入长期库存。

对于当行业下行,万科是否会加入一众同行打出“抢收”“降价”等促销手段这个问题,祝九胜给出了否定的答案,“我们相信匀速运动会最顺利,力求避免较大起伏,以相对匀速的节奏,不做多余的动作。”